即墨西 青岛楼市最魔幻之地 万达能给悬在半空的豪宅区续几口气?

发布:2020/6/4 14:00:40  来源:转载  浏览次  编辑:佚名

即墨,曾经也是青岛楼市网红级存在。

特别是撤市划区、11号线开通这些利好落地的那几年里,蓝色硅谷、创智新区那是火的一塌糊涂。

且不说蓝色硅谷的一地难求,一房难求。仅仅是创智新区一块地,中海都能蛮不讲理的经过5个小时,996轮的竞价,硬生生的抢出一个地王,这种人气不能不被人赞叹。

在即墨东部新城一片火热的情况下,即墨西并不为太多即墨之外的人所关注。但是蓝色硅谷、创智新区由盛而衰的时候,这个区域却反常的热了起来。中南、中冶、中梁、海尔、龙湖、荣盛、招商、禹州先后落子,沉寂已久的万达也来凑热闹了,真就那么稳?这值得我们研究一下。

| PART 1 |

让海信都心动的“富人区”

我们不论是分析地图,还是到即墨西实地探访,都会发现这是一个炒房客相对较少的地方,但是本地刚需支撑却异常坚挺。因为这里是即墨商贸业的重心,即墨服装批发市场、即墨小商品新城、即墨中纺服装城都坐落于此,是即墨名副其实的商贸门户。

17处市场中的2万余户商家,拥有着工薪层难以比拟的购买力,所以海信在十年前就先入住了这个板块。海信地产,青岛人都熟悉,是高端住宅的代表。


海信马山新城,该项目占地21.5万平方米,建筑面积30万平方米,容积率1.35,包含2栋叠拼别墅、院景Houe、花园洋房等产品。 其中,院景HOUSE是开发商当时的一个创新,从135到160平方米的五层带阁楼建筑:一层赠送私家花园,二层设计特色阳光房,三层赠送大露台,四层设计退台,五层赠送阁楼。马山新城在十几年前就采用外墙聚苯板保温节能.技术的楼盘,使住宅节能50%,并运用多孔砖、断桥隔热窗、双层中空玻璃等高档节能材料的楼盘,这种配置在主城区都并不多见。这一切的品质细节,其实就是对于该片区阶层的一个肯定。不过,东城的万科、宝龙等凭借品牌影响力同样凝聚了不少人气,房价并不输给海信。

十几年的风云变幻,在东部新城由盛转衰的时候,没有炒房客支撑即墨西房价却来到了令人咋舌的高度。

| PART 2 |

400万,即墨西的天际线?

最能体现即墨西贵气的,毫无疑问是即将开盘的龙湖·天奕。

2019年的12月16日上午,龙湖以最高成交单价3500元/平方米的价格拿下了两宗2.08万平方米,规划总建筑面积只有约6.1万平方米,此次拿地为龙湖地产首进即墨,第一个项目自然是要开门红。

我在现场了解到,该项目商品住宅只有两栋,户型也只有两个,均为180平方米以上的大户型精装豪宅,这种产品目前在整个即墨都比较少见,预计售价2万元/平方米左右,总价在400万左右,这个总价已经和主城区的刚需盘相差无几。


像龙湖这个级别的开发商,拿地之前肯定对市场进行了综合调研,他们推出的产品一定是根据市场需求的“私人订制”。不论从单价还是面积,开发商的潜台词都很明显:这就是为即墨西商贸圈儿最顶级的那波人打造的产品。

400万的大平层,可以算是即墨西的天际线。

当然,区域内还有一个佐证:蓝城·玉蘭公馆。我到现场调查时,发现在售项目已经基本完成主体建设,样板间也直接建在了实体楼内。你说它精致吧,从营销中心到实体楼样板间连条像样的路都没有,我去看个房还提心吊胆,就担心年轻的置业顾问一个没踩实掉到管道沟里,出现这种意外再不买房多尴尬。


单价也是1.9万元+,精装感觉吧,俩字:豪。中式装修风格的样板间一看就是为60后那个年龄段设计的,一套国际一线标准的橱柜,做出了低端刚需配套的既视感。

感觉吧,虽然营销中心不断放宋卫平的宣传片,但是和宋卫平的项目不论是细节还是效果上,都有很大差距。

| PART 3 |

刚需盘的警惕让人深思

除了高端住宅外,区域内还有不少刚需改善楼盘在售。相比其它区域毛坯产品逐渐增多,该区域目前在售的刚需改善产品也都是精装房,精装售价在1.5万元/平方米至1.8万元/平方米左右,基本与城阳白云山板块的价格持平。当然,营销中心也都很高大上。


招商公园1872毗邻蓝城项目,在售小高层产品,主力户型为三居,面积段在125平方米至160平方米之间,均价15000元/平方米;禹洲朗廷府北区小高层、洋房在售,同样为精装交付,小高均价14500元/平,洋房均价17500元/平左右;海尔产城创翡翠公园项目均价为15700元/平米,项目在售户型建面约为103平方米至138平方米之间。

实话说,这些开发商不都是花架子。除了使用一线品牌,而且有些细节市区内是没有的。比方说有开发商就有食物粉碎机,你的餐余垃圾给你打碎冲走,省去你垃圾分类的痛苦,这个前瞻性的设备主城区哪个盘有呢?

不过啊,这些楼盘最为依仗的学区,实际上是个伪概念。因为片区内的名校基本都已经饱和,新小区划片才能确定学校,估计进名校都很难。就连海尔配建的幼儿园,日后都要摇号,而不是海尔业主孩子一定能上。

对于常年居住在区域内的购房者来说,肯定知道这些事儿,所以制造伪概念没用。这种高不成低不就的盘,在片区内比较尴尬。看房的人少很正常,不正常的是置业顾问们都不相信有顺访客户了,许多置业顾问看到老王的第一句话:

你是不是来学习的?

我确定是在开口前他们先问我的,而不是因为我的职业病问得太专业。虽然,万达落地给了他们一些说辞,但看的出来,都很忧愁,因为低价竞品要上市了。

| PART 4 |

刚需兄弟联袂抢戏

对于中端楼盘来说,不怕有个同等价格竞品入市,反正大家没人气都没人气,紧张的往往是那些低价的竞品。

3月12日,荣盛以总成交价6.98亿元价格在片区内拿下两宗土地。一宗为商业用地,还有一宗商住用地,容积率不大于2,建筑密度不大于30%,绿地率不小于30%,出让年限为住宅七十年、商业四十年,规划建筑面积13.85万平,起始价4095元/平,成交价56703.465万元。项目目前已经竖起围挡,从围挡上的宣传信息看,荣盛似乎还想做一下高价的梦,但是看这个面积段和荣盛在胶州的品质,估计只是个伪概念。


与荣盛一路之隔的是中南·紫云集,我探访时发现,该项目的营销中心已经进入了最后的装修阶段,住宅面积从98平方米至130平方米不等,同样是个低品质开发商。

所以说,这个市场微妙了。如果这俩兄弟低价入市,对于龙湖和蓝城可能影响不大,但是给中端刚需盘制造了麻烦:跟,有点肉疼;不跟,扛着似乎看不到明天。

还有一个更重要的问题摆在开发商面前:相比已经凉凉的硅谷和创智新区,这个区域对于外来刚需吸引几乎为零。但是商贸城的老板们,在这样的年份里,就一定有钱买房吗?

即墨西,恐怕是今年青岛楼市最麻烦的一个地方。


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